Блог юриста - Афера по договору цессии - Слепое доверие людям и выписке из ЕГРП - Как не остаться без денег и недвижимости
Друзья, сегодня я поведаю вам две поучительные ситуации из своей юридической практики, которые очень четко отражают некоторые аспекты ошибочного поведения людей при совершении сделок с объектами недвижимости.
Учимся вместе с вами на чужих ошибках.
СИТУАЦИЯ ПЕРВАЯ
Семья решила приобрести квартиру по договору цессии (уступки права требования). Объясняю - договор цессии (уступки права требования), это договор при котором покупатель приобретает права требования квартиры от застройщика в строящемся доме. Договор цессии (уступки права требования), как вы уже догадались, заключается когда строящийся дом ещё не введен в эксплуатацию, то есть фактически такого объекта, как квартира нет, есть только право требования этой квартиры у застройщика по Договору долевого участия.
НАДЕЮСЬ ВАМ ПОНЯТНО.
Продолжим.
В общем семья решила приобрести квартиру по договору цессии (уступки права требования), обычно при регистрации данной сделки в росреестре дополнительно к основному пакету документов необходимо приложить письмо (справка) от застройщика, о том, что продавец полностью рассчитался с ним по Договору долевого участия (то есть у продавца нет долгов перед застройщиком, поэтому передаче права требования квартиры от продавца к покупателю ничего не препятствует).
На сделке, о которой я вам рассказываю, такая справка тоже присутствовала, но только ПОДДЕЛЬНАЯ.
То есть, продавец фактически заключил с застройщиком и зарегистрировал в росреестре Договор долевого участия на условиях рассрочки, внес первые, ну к примеру 100 тыс. руб., но на Avito.ru продавал своё право требования как квартиру, но только уже за 1 500 000 руб.
На сделку продавец принес поддельную справку от застройщика о том, что долгов у него по Договору долевого участия перед застройщиком нет.
Росреестр благополучно зарегистрировал эту сделку, так как по закону он не проверяет поданные документы на их действительность.
Покупатели со спокойной душой получили зарегистрированный договор цессии (уступки права требования) и жили себе поживали, пока через какое-то время с ними не связался застройщик и не сообщил правду.
К этому времени аферист-продавец уже успел скрыться из города.
ОСНОВНАЯ ОШИБКА ПОКУПАТЕЛЯ:
1. Перед сделкой не удостоверился о наличии Договора долевого участия на квартиру и наличии долга по этому договору НЕПОСРЕДСТВЕННО У ЗАСТРОЙЩИКА, то есть понадеялся на РОСРЕЕСТР (типа росреестр не зарегистрирует сделку, если есть проблемы).
ВЫВОД:
Росреестр является регистрирующим органом, в полномочия которого входит проверка документов на законность, то есть на соответствие нормативно-правовым актам, но не их легитимность. Росреестр при правовой экспертизе документов не проверяет даже доверенности (по звонку к нотариусам), хотя это необходимо делать при нашем, на мой взгляд высоком, уровне мошенничества.
СОВЕТ:
При необходимости покупки квартиры в строящемся доме, обязательно посетите офис застройщика с продавцом (и его документами), проверьте договор у застройщика, наличие долгов по договору, проверьте строительные документы на объект (разрешение на строительство, проектную декларацию, право на земельный участок), проверьте репутацию застройщика в архитектуре (администрации города) и на форумах в интернете, чтобы не оказаться в перспективе обманутым дольщиком.
СИТУАЦИЯ ВТОРАЯ
Одна компания из Москвы приняла решение приобрести земельный участок на Байкальском тракте (на берегу).
Отыскав на просторах интернета предложение о продаже подходящего участка, Москвичи прилетели в Иркутск на сделку, предварительно запросив выписку из ЕГРП на данный объект.
Выписка подтвердила наличие зарегистрированного права собственности у продавца на объект, и сделка (правда она была совершена по доверенности от продавца), оцениваемая в несколько десятков миллионов состоялась.
Через определенное время, когда новые хозяева земли решили начать строительства турбазы на своем новом участке, к ним нагрянул лесхоз с требованием освободить территорию и убрать технику.
После долгих и муторных выяснений разных подробностей оказалось, что проданный земельный участок за огромную взятку по поддельному постановлению был поставлен на кадастровый учет с регистрацией права собственности.
Фактически никогда никому земля из лесного фонда, входящая в границы проданного участка не была отведена, то есть это особо охраняемые земли, находящиеся в собственности государства.
А горе-покупателям только теперь и остается, что писать заявления о мошенничестве в полицию. То есть объекта нет и денег тоже нет.
ОСНОВНАЯ ОШИБКА ПОКУПАТЕЛЯ:
1. Перед сделкой покупатель не провел юридическую экспертизу документов, являющихся основанием для права собственности на объект недвижимости.
СОВЕТ:
1. Перед сделкой (не обязательно крупная она или мелкая) необходимо провести юридическую экспертизу документов, являющихся основанием для права собственности на объект недвижимости, дабы исключить хотя бы 90 % рисков перспективной потери права собственности (100 % рисков предугадать и исключить невозможно) для покупателя.
Проводя юридическую экспертизу нужно проверять тследующие аспекты:
- Как, когда и откуда возникло право собственности продавца на объект недвижимости, проверить документы основания, запросит выписку о движениях прав на объект недвижимости в росреестре;
- Находиться ли он в браке (находился ли в браке на момент приобретения права на объект недвижимости, если в разводе, то был ли раздел имущества супругов);
- Проверить продавца по базам судебных органов, базам ФССП на наличие больших долгов у приставов (все базы есть в интернете в открытом доступе);
- Проверить доверенность (если сделка по доверенности), но лучше настоять на личном участии собственника.
Безусловно, вышеперечисленные аспекты являются общими, так как каждая сделка индивидуальна и рождает из своей сути ещё больше дополнительных юридических аспектов для проверки.
Моя целью является привлечение вашего внимания к тому, что не нужно слепо верить данным росреестра, красивым глазам продавца или гербовым свидетельствам о праве собственности.
Сделка с любым объектом недвижимости таит в себе огромный ворох замаскированных рисков, которые могут проявиться намного позже, но по вашему карману, а главное покою, ударят очень сильно.
Будьте ГРАМОТНЕЕ!
ВНИМАНИЕ! Данная информация не является пособием для аферистов и мошенников и преследует своей целью просвещение граждан в юридических вопросах.
P.S. Пишите в комментарии под статьей, если готовы чем-то поделиться или проконсультироваться по данной теме, буду рад побеседовать, помочь или поделиться опытом.
Лайк, если было полезно
Репост, если хочешь, чтобы другие посвятились
https://vk.com/ikovalsky88
https://vk.com/irk_lawyers
